alive こんにちは！岡山の解体専門業者、株式会社アライブです。
「築年数が古い家を売りたいけれど、解体したほうがいいの？」「売却時の注意点は？」と悩まれている方も多いのではないでしょうか？
この記事では、古い家を売る際の選択肢や注意点を、図や表を交えながら分かりやすく解説します。最後まで読むことで、最適な売却方法が見えてくるはずです！
岡山で古い家の売却を検討されている方、ぜひ最後までお付き合いください。
古い家の定義
古い家とは、築年数が経過し、現行の建築基準や耐震基準を満たしていない住宅を指します。具体的には、以下の2つのポイントが判断基準となります。
① 法定耐用年数
| 構造 | 法定耐用年数 |
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 軽量鉄骨造 | 19～34年 |
例えば、木造住宅の耐用年数は22年とされています。築年数がこれを超えると資産価値が低くなるため、不動産市場では「古い家」とみなされることが多いです。
② 耐震性
1981年に新耐震基準が導入され、それ以前に建てられた住宅（旧耐震基準）は耐震性が低い可能性があります。以下のチェックリストを確認し、必要に応じて耐震診断を受けましょう。
✅ 1981年以前に建てられた
✅ 壁のひび割れがある
✅ 家が傾いているように感じる
✅ シロアリ被害が見られる
古い家（空き家）を所有するリスク
古い家をそのまま所有し続けると、以下のリスクが発生します。
① 税金が高くなる
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されます。しかし、管理が行き届かず「特定空家等」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大で6倍になることもあります。
② 倒壊・老朽化・衛生面の悪化の危険性
老朽化した建物は、地震や台風時の倒壊リスクが高く、近隣住民にも影響を与えます。また、害虫や不審者の侵入が増えることで治安悪化の原因にもなります。
古い家の売却方法
古い家を売る方法にはいくつかの選択肢があります。それぞれの特徴を比較しながら、自分に合った方法を選びましょう。
| 売却方法 | 費用 | 売却までの期間 | メリット | デメリット |
| そのまま売る | なし | 長い | 費用をかけずに売れる | 売れにくい |
| 解体して売る | 100万～200万円 | 短い | 買い手がつきやすい | 解体費用がかかる |
| リフォームして売る | 300万～500万円 | 長い | 高値で売れる可能性 | 初期投資が必要 |
| 空き家バンクに登録 | なし | 長い | 地域活性化につながる | 売れる保証がない |
| 不動産業者に買取依頼 | なし | 短い | すぐに現金化できる | 売却価格が安い |
古い家を売る時の注意点
売却をスムーズに進めるために、以下のポイントを押さえておきましょう。
① 家財は事前に撤去する
売却前に家財を整理しておくことで、買い手が内覧しやすくなり、成約率が上がります。
② 複数の不動産業者から意見を聞く
一社だけでなく複数の業者に査定を依頼することで、適正な売却価格を把握できます。
③ 解体する場合は固定資産税を意識する
解体すると「住宅用地の特例」が解除され、翌年度から固定資産税が上がる可能性があります。売却タイミングを調整しましょう。
④ 自治体の補助金制度を確認する
岡山市では、古い家の解体費用を一部補助する制度がある場合があります。事前に自治体に問い合わせてみましょう。
古い家を解体する際の具体的な流れ
古い家を解体する場合、スムーズに進めるためには手順を理解しておくことが大切です。解体工事の流れを順番に見ていきましょう。
① 解体業者の選定と見積もり依頼
解体費用は建物の構造や立地条件によって異なります。複数の解体業者から見積もりを取り、適正な価格を把握することが重要です。
✅ 見積もりを依頼する際のポイント
- 解体費用の明細が詳細に記載されているか
- 追加費用が発生する可能性について説明があるか
- 近隣への対応やアフターサービスの有無
| 坪数 | 解体費用の目安 |
| 20坪 | 約80万～120万円 |
| 30坪 | 約120万～180万円 |
| 40坪 | 約160万～240万円 |
② 近隣への挨拶
解体工事では騒音や振動が発生するため、近隣住民への配慮が欠かせません。工事開始の1週間前には、解体業者と一緒に挨拶回りを行うのが理想的です。
✅ 挨拶時に伝える内容
- 工事の開始日と終了予定日
- 工事の内容（建物の解体・整地作業など）
- 騒音・振動・粉塵への対策
③ ライフラインの停止手続き
解体前に電気・ガス・水道などのライフラインを停止する必要があります。手続きは各業者に依頼しましょう。
④ 解体工事の実施
解体工事は以下の流れで進められます。
- 足場の設置・養生シート設置（粉塵や騒音対策）
- 建物内部の解体（家財や建材の分別撤去）
- 重機を使った建物の取り壊し
- 基礎の撤去・整地作業
⑤ 廃材処理とリサイクル
解体後に発生した廃材は、適切に処分される必要があります。特に、岡山市では建設リサイクル法に基づき、一定規模以上の解体工事は廃材の再資源化が義務付けられています。
✅ リサイクルされる主な廃材
- 木材 → チップ加工されて再利用
- コンクリート → 砕石にして再利用
- 金属類 → 再び鉄製品としてリサイクル
環境への配慮も考え、適切な処分方法を選びましょう。
解体工事の補助金・助成金制度
岡山市では、古い家の解体費用を一部補助する制度が設けられている場合があります。補助金を活用することで、負担を軽減できます。
✅ 補助金申請のポイント
- 申請は工事着工前に行う必要がある（工事後の申請は不可）
- 対象となるのは「特定空き家」や「耐震基準不適合住宅」など
- 自治体によって補助金の額や条件が異なるため、事前に確認が必要
補助金について詳しく知りたい方は、岡山市の公式サイトや窓口に問い合わせてみてください。
ケース別！最適な古い家の売却・解体方法の選び方
① できるだけ早く売却したい人 → 「そのまま売却」 or 「不動産業者に買取依頼」
こんな方にオススメ！
✅ 早く現金化したい
✅ 解体費用をかけたくない
✅ リフォームや空き家管理をする時間がない
ポイント！
- 築年数が古くても、土地の価値が高ければ買い手が見つかる可能性があります。
- 岡山市では、駅近エリアや主要道路沿いの土地は特に需要が高いため、そのまま売却するのも有効な選択肢です。
- 不動産業者に買い取ってもらうと、即現金化できるメリットがありますが、市場価格より低めの金額になることが多い点に注意しましょう。
② 高く売りたい人 → 「解体して売却」 or 「リフォームして売却」
こんな方にオススメ！
✅ できるだけ高く売りたい
✅ 立地が良く、更地にすれば価値が上がりそう
✅ 購入希望者のターゲット層を広げたい
ポイント！
- 古い家があると土地の購入をためらう人も多いため、解体して更地にすると売れやすくなります。
- 岡山市では、特に新築需要が高いエリア（例えば、岡山駅周辺や倉敷エリア）では更地のほうが価値が上がりやすいです。
- 解体費用を抑えるために、自治体の補助金制度を活用できるか確認しましょう。
解体費用を抑えるコツ！
✅ 複数の解体業者に見積もりを取る（価格の比較ができる）
✅ 解体する時期を考慮する（繁忙期を避けると安くなることも）
✅ 家財道具の処分を自分で行う（不用品回収業者に依頼するとコスト削減）
③ 売却を急がない人 → 「空き家バンクに登録」
こんな方にオススメ！
✅ 地域の活性化に貢献したい
✅ 多少時間がかかってもいいので、手間をかけずに売りたい
✅ 個人の買い手を探したい
ポイント！
- 「空き家バンク」は、自治体が運営する空き家の売買マッチングサービスです。
- 通常の不動産売却よりも売れるまでに時間がかかりますが、購入希望者が見つかると比較的スムーズに売却できます。
- 岡山市の空き家バンクを利用する場合は、市の担当窓口に相談し、登録の手続きを行う必要があります。
岡山で古い家を売却・解体する際の注意点
① 売却時のタイミングを考える
- 1月〜3月は不動産の動きが活発（転勤・進学シーズン）
- 9月〜11月も比較的売れやすい（年末に向けて動き出す人が多い）
② 解体する場合は「固定資産税」に注意
③ 「家財の処分」「相続登記」も早めに進める
- 不動産売却前に、家財の撤去や相続登記の手続きが必要な場合があります。
- 相続登記は義務化されているため、放置すると罰則の対象になる可能性もあります。
まとめ
✅ 売却を急ぐなら → そのまま売却 or 不動産業者に買取依頼
✅ 高く売りたいなら → 解体して売却 or リフォームして売却
✅ 地域活性化に貢献しながら売りたいなら → 空き家バンクに登録
✅ 解体費用を抑えたいなら → 自治体の補助金制度を活用
古い家の売却や解体は、状況に応じた最適な方法を選ぶことが重要です。岡山市では、土地の価値や不動産市場の動向を考慮しながら計画を立てると、より有利な条件で売却できます。
株式会社アライブでは、岡山地域密着をモットーに空き家、建て替え時の解体作業をおこなっております。
ぜひ！解体のことなら株式会社アライブにお任せください！