alive 岡山市の皆さんこんにちは！ALIVE constructionの佐藤勝彦です。
建物の解体工事を済まして更地になった土地の活用方法は様々ですよね。
その土地に新たに家屋を建てる方もいますし、土地を売却する方もいます。
このように更地をまた新たに活用していく方法のひとつとして「駐車場にする」という選択肢もあるのはご存じでしょうか？
「遊ばせていた土地を活用することができて、なおかつ利益も出るなんて最高！」と、安易な考えで手を出してしまいそうですが、ちょっとお待ち下さい！
「駐車場の経営なんて放っておけばお客さんも入ってきて簡単なのでは？」と思われる方も多いと思います。
しかし、しっかりとした計画を立て、きちんと準備をしなければ利益を出すことは出来ません。
今回は家屋の解体工事が完了した後の土地の活用方法の中の一つの方法として、駐車場の経営をするために前もって知っておきたい駐車場経営のための知識や、事前の準備についてご紹介していきたいと思います。
建物の解体工事完了後の土地を活用すると節税対策になる
住居などの建築物に対してかかる固定資産税を皆さん納めておられるかと思いますが、この固定資産税の対象となっている建築物の解体工事を行うことにより、これまで支払い続けてきた固定資産税を納める必要が無くなりますので税負担を軽減させることが出来ると思われている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
ですが、実はその知識は間違った知識なのです。
建築物を取り壊すことにより税負担を軽減できるのかという点については、むしろその真逆のことが起こってしまいます。
建築物を取り壊してしまうことで、これまで支払ってきた固定資産税よりも負担する税金の金額が増えてしまう場合があるのです。
では、何故このようなことになるのか見ていきましょう。
建築物に対してかかる固定資産税を負担する必要がなくなるという点に関しては正しい知識です。
ですが、建築物は解体工事によってなくなったけれども土地は残り続けますので、土地に対してかかっている固定資産税は引き続き負担していかなければなりません。
そして、土地に対する固定資産税に関しては特例が設けられており、その土地に建築物があるのかないのかによって負担する税額が変わってくるのです。
具体的に言うと、建物が建っている時は固定資産税が軽減されますが、建物を解体して更地になっている時には固定資産税の軽減の特例は適用されなくなります。
建築物を取り壊した後はこの固定資産税軽減の特例がなくなりますので、今まで以上に土地の固定資産税を負担しなければならなくなるのでこれまで以上に固定資産税を負担しなければならないケースが出てくるといった仕組みになっているのです。
土地に対してかかる固定資産税の負担額は人によって異なりますが、特例による税額の軽減を適用することで1/3～1/6程度になります。
ということは、解体工事終了後からは土地の固定資産税額がこれまでの３～６倍に一気に跳ね上がってしまう！といったことも想定できますよね。
このようなことにならない為にも、節税対策として更地になった土地に新たに建物を建設することで固定資産税の負担額を軽減するか、その土地を活用することで新たに収入を得られる方向性にしていくなどの対策をしていく必要がでてきます。
駐車場経営のメリット・デメリット
建築物の解体工事終了後、更地になった土地をそのままにしておくと固定資産税が高くなってしまうことはご理解いただけたかと思います。
そこで、どうにかして対策を講じていきたいところですよね。
その方法として考えることが出来るのは、アパート経営や駐車場経営など土地を有効活用していくことで収入を得ることや、更地になった土地にまた新たに家屋を建設することなどが挙げられます。
土地を有効に活用する方法のひとつとして一般的に挙げられることの多い駐車場経営ですが、駐車場経営をするといってもいいことばかりではありません。
駐車場経営を選択する場合のメリットとデメリットについてご紹介していきたいと思います。
駐車場経営のメリット
更地になった土地を駐車場として新たに活用していく場合のメリットとしては、以下の2点を挙げることが出来ます。
- 初期投資金額が比較的少ない
駐車場経営の他に挙げられる土地の活用法と比較すると、駐車場は少額の資金で始めることが出来るのが一つ目のメリットです。
更地になった土地の活用方法は様々で、古くなった自宅を取り壊してまた新たに自宅を建て直すといった方もいらっしゃいますし、太陽光発電の設備を空いた土地に設置して売電収入で利益を確保する方、新たにアパートを建てて経営する方なども多くいらっしゃいます。
このように、更地となった土地を有効活用する方法はたくさんありますが、どれを選ぶにしても新たに建設する為には多額の費用負担が必要となります。
ですが、駐車場を選択する場合に限っては建設費用や設備投資には、比較的お金をかけずに始めることが出来ると言えます。
駐車場の中でも月極駐車場を選択するのであれば、更地に砂利を敷いてロープで一区画ずつ区切っていくだけでそれなりの体裁に整えることが出来ますよね。
コインパーキングを選択するとなると、やはりそれなりの設備投資が必要となりますのでそれに伴い資金も多く準備する必要が出てきますが、それでもアパートを新たに建設する費用などと比べれば断然低コストで始めることが可能です。
極めて少ない初期投資金額で参入することができるのが駐車場経営の最大の魅力ではないでしょうか。
- 売却や転用をしやすい
駐車場経営の場合は、また新たに建築物を建てたり、専用の設備を設置していく必要性が比較的少ない為、土地の活用方法の変更を検討し始めた時や、土地を売却してしまいたいといった要望が出てきた時に目指す方向性に向けて取り掛かりやすいといった点が２つ目のメリットとして挙げられます。
建築物や設備がその土地にたくさんある場合には、その分それらの建築物の解体工事や設備の撤去を行うための時間や費用が必要となってしまいます。
駐車場経営は何かしらの問題が発生した場合などには撤退しやすい、低リスクな土地の活用法と言うことが出来ます。
駐車場経営のデメリット
初期投資金額が少額で低リスクである点がメリットの駐車場経営ですが、やはりデメリットと言える部分もあります。
こちらの大きく分けて２点のデメリットがありますので順番に見ていきましょう。
- 得られる利益は小さい
駐車場経営の１つ目のデメリットとしては、投資金額が少なく済む分、大きなリターンは見込みにくいといった点が挙げられます。
駐車場の需要が比較的高いと言える都心の一等地で経営する場合や、大規模な駐車場経営をする場合など、お持ちの土地の立地条件や敷地面積次第では大きな収益を上げることも可能であると言えますが、通常の場合ですと年間で数十万円程度の利益が上がるくらいであると考えておくとベターです。
駐車場経営はマンション経営などと比較すると得られる利益はかなり小さいと言えます。
一般的に駐車場経営で得られる収入をメインに生活をしていくことは難しいので、生活費の一部にしたりお小遣いにするなど楽しみのひとつ程度に考えておくと良いでしょう。
- 節税効果は極めて薄い
解体工事完了後の更地を新たに活用する理由のひとつは節税対策でしたよね？
土地を活用していくことで固定資産税の負担額を軽減する目的があります。
しかし、この節税対策は土地に建築物がある場合に固定資産税軽減の特例が適用されるものですので、青空駐車場の経営を行う場合には建物が存在しないため固定資産税軽減の特例は適用されません。
駐車場経営である程度の収入を得られるのであれば、固定資産税も無理なく払っていくことが出来ますが、駐車場が中々満車にならずに駐車場経営が上手くいかない場合には高額の税金負担がのしかかってしまいます。
支払わなければならない固定資産税額以上の駐車場収入が見込めない限りは、節税対策として駐車場経営をしていくのは悪手ではいでしょうか。
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